Vols vendre pis llogat i has sentit a parlar de pròrrogues, desnonaments i contractes indefinits? Els decrets d’habitatge canvien les regles. I el Govern central ja avisa que, si repeteix, n’hi haurà més.

El ministre d’Hisenda, Arcadi España, ho va dir clar a La 2: l’executiu vol «anar més enllà» en la intervenció del mercat de l’habitatge si continua després de les eleccions del 29 de novembre. Ho explicava idealista/news. No t’ho dic per fer-te por. T’ho dic perquè si tens un pis llogat i el vols vendre, això t’afecta directament. I ningú t’ho explicarà si no ho preguntes.

Què ha canviat ja i què encara no

Hi ha dos decrets. No són el mateix i no estan en el mateix punt.

El primer, el Reial decret llei 29/2026, està en vigor des del 8 d’octubre. El teu llogater, si el contracte li venç abans del 31 de desembre de 2028 i està al corrent de pagament, pot demanar-te una pròrroga extraordinària de fins a dos anys. Tu només t’hi pots negar si acrediteu un altre acord o si necessites l’habitatge per a tu o la teva família. A més, fins al 31 de desembre de 2027 les actualitzacions de renda queden limitades.

El segon, el Reial decret llei 28/2026, encara no s’aplica. Si es convalida, a partir del 15 de novembre els contractes es renovarien automàticament un cop superat el termini mínim. Si no vols renovar, hauràs d’avisar amb sis mesos i pagar com a mínim dotze mensualitats d’indemnització, llevat de les excepcions que preveu la norma. El PNV ha dit que hi votarà en contra i la votació està prevista el 12 de novembre. Pot caure. Però no ho donis per fet.

Vendre pis llogat: el comprador hereta el contracte

Aquí és on molts propietaris s’equivoquen. Vendre no et treu el llogater de sobre. La Llei d’arrendaments urbans és clara: qui compra un habitatge llogat queda subrogat en els drets i obligacions de l’arrendador durant els primers cinc anys de contracte, o set si l’arrendador és una empresa.

Traduït: el teu comprador no compra un pis. Compra un pis amb un llogater dins, amb una renda que no pot pujar lliurement i amb una possible pròrroga que el llogater pot demanar. Això canvia qui et comprarà i quant et pagarà.

Un comprador que vol viure-hi no el voldrà. Un inversor sí, però farà números. I els farà a la baixa.

Qui et compra ara i qui no

El primer decret també limita, fins al 2030, que fons i grans tenidors comprin habitatges per sota del 70% del valor de mercat. Si esperaves que un fons et resolgués la venda amb una oferta ràpida i baixa, aquesta porta s’estreny.

En canvi, hi ha una altra porta que s’obre. El programa TU CASA ofereix préstecs sense interès de fins al 20% del valor de l’habitatge, amb un màxim de 50.000 euros, per comprar el primer habitatge. Això ajuda el comprador que vol entrar a viure. Però ho repeteixo: aquest comprador vol el pis buit.

Conclusió incòmoda: el mateix pis pot valer coses molt diferents segons si es ven lliure o ocupat, i segons qui sigui el comprador al qual t’adreces.

El que ningú et diu

Hi ha qui et dirà que posis el pis a la venda «tal com està» i ja es veurà. Penjar un anunci no és una estratègia. Si vens un pis llogat sense saber quan venç el contracte, si el llogater pot demanar la pròrroga o quina renda real cobres, estàs regalant arguments de negociació al comprador.

Abans de vendre has de tenir clares tres coses. Primer, la data de venciment del contracte i si pot entrar en la pròrroga extraordinària. Segon, si la renda està per sobre o per sota de l’índex de referència, perquè això condiciona les actualitzacions. Tercer, a quin comprador t’adreces: inversor o comprador final. D’aquí surt el preu i el canal de venda, com expliquem a Estratègia de venda.

El problema no és el mercat. És vendre sense mètode, com expliquem a No vivim una crisi immobiliària. Vivim una crisi de mètode. Amb normes que poden tornar a canviar després del 29 de novembre, improvisar et pot sortir car.

Si tens un pis llogat i et planteges vendre’l, comença per saber què val de veritat en la teva situació concreta. Demana una valoració i en parlem amb els números a la mà.

Font: idealista/news (Europa Press); BOE, Reial decret llei 29/2026; BOE, Reial decret llei 28/2026; BOE, Llei d’arrendaments urbans, art. 14; La Moncloa; Moncloa.com.

Pere Gavaldà Vallverdú, agent immobiliari APAI-436